不動産を買う - 趣味でHP（嘘は付いてないけど間違いはある必ず裏をとってね）

不動産を買う　　素人の体験談なので内容は保障しません。

不動産
不動産は負債なんだよね。修繕費がかかり過ぎる物件、固定資産税が高い物件、売れない物件を買っちゃうと破産に追い込まれる事もあるから失敗したら大変だ。株なら失敗しても損切りですむが不動産はそうはいかない。身の丈にあった物件にしよう。基本ローンは組まない。背伸びしてローン組んで外れ物件買ったら破産だ。借主が見つかり安定的に利益をもたらす不動産なら資産、住宅費や経費を節約できる不動産なら資産。不動産は本当に難しい。

◆不動産取得までのフロー

①ネットで欲しい家を探す。
　ネットで不動産購入の勉強をする。
　手を抜くと大失敗するよ。
　　↓
②不動産屋へ行く。
　ヤクザが経営するような怪しい不動産屋へは行かない事。
　免許書の一番したの数字が大きいと信頼がある証らしい。
　理由は問題を起こすとこの数字が１に戻されるから。
　この方法だと新しい不動産屋との見分けができない。
　素人は少々高いがブランド系の不動産屋に行くのが安心。
　　↑
　物件閲覧するのはこの期間。
　素人でも物件をよく見てよく質問して
　検討用の写真を撮ろう。
　この期間にお金をかけての調査をしても
　売約済み、交渉中の可能性が大きい。
　　↓
③購入申し込み（優先交渉権）
　　↑
　ココが一番大事、決して手を抜くな。
　　この期間に物件を徹底調査。
　　自分で法務局にいく。１００％不動産屋に依存しない。
　　抵当権や地上権や借地権や容積率や建ぺい率を把握。
　　都市計画も把握。騒音、悪臭も把握。
　　水質、水周りのトラブル、換気扇、シロアリも確認。
　　天井裏や床下も見たい。バスユニットの天井裏は見ておこう。
　　写真もしっかりと取ろう。検討や後の交渉で役に立つ。
　　外装に致命的なヒビがない事を確認。
　　土地の歴史や周辺の治安を徹底調査。
　　周辺の便利性を徹底調査。
　　税金や維持費も徹底調査。
　　隣人の雰囲気はとても大事だ。
　　心理的瑕疵も大事だぞ。
　　↓
④契約（契約したら無料解約できません）
　物件価格の１０％位の契約金を払う。
　ここから先の解約は契約金の２倍のペナルティーが必要です。
　前の人の抵当権は必ず抹消してもらう事。借金肩代わりする事になるぞ。
　　↓
⑤全額決算&物件引渡し
　残り９０％も支払い鍵を貰う。
　司法書士の先生に登記をお願いする。
　前の人の抵当権が残っていない事を絶対に確認する事。
　他に地上権とか借地権とか意味不明な権利がないか確認する。
　ここから先は戻れません。
　今度は売主となり買主を探す事になります。
　　↓
⑥物件をゲット
　鍵は念のためシリンダー交換がいいでしょう。
　司法書士の先生から権利書が送られてきます。
　念のため法務局に行き「甲」が貴殿になっている事と
　前の人の抵当権が抹消されている事を確認する。

ｐｓ．素人は鬼指しとか直接交渉は無理。
　　　トラブルの元になるからスタンダードに買うべき。
　　　でもカモられないように防衛しましょう。
　　　適正な価格で売買する事が大事。
　　　買主売主どちらかがカモられるのは問題です。
　　　調査費、不動産取得税、仲介費、登記費用などがあるから
　　　額面の１．２倍位のお金が必要ですね。

◆心理的瑕疵について
いわゆるお化けがでる物件ですね。殺人事件現場とか墓地跡などが心理的瑕疵物件。勿論価格が格安である。

実際は、
心理的瑕疵物件でも出ない物件は出ないし。
心理的瑕疵物件でなくても出る物件は出る。
心理的瑕疵物件の方がでやすいんだろう。多分。

この科学の時代にお化けなんているもんか。と強気になりたいが法的にも「心理的瑕疵」の記載義務がある。誰かが借りて問題がないと法的な記載義務が消える。つまり２人前の住人が死んだ物件は記載義務がない。心底からお化けなんていないと思うなら心理的瑕疵物件は超お買い得だ。
但し売却は絶対に出来ないと思って買う事。お化けなんてファンタジーな事信じてるとバカにされる世の中の癖に信じて事故物件さける人が多数なんですよね。つまり本当は信じてるって事。

◆簡単な心理的瑕疵物件の見分け方
物件に最初に入った時に違和感がある物件は貴殿にとっての心理的瑕疵物件です。買うのはやめた方がいいでしょう。住みたくない、怖い、と感じた物件は決して買わない事。

霊感が０で全く霊からの影響がない人にとっては心理的瑕疵物件は超お買い得格安物件です。では自分は霊感が０かどうか？愛知県あま市甚目寺八尻に愛知県最強の心霊物件があります。大通りに面した街中です。詳しくは「三角の家」でｇｏｏｇｌｅしてください。これが全く平気なら霊感０でどんな心霊物件も大丈夫という事になる。

■木造住宅密集地は避けたい。
火事になる確率が高い。火災保険料も高い。どんなに火の用心してももらい火がある。消防車が入れないから逃げ遅れるリスクがおおきい。隙間が狭いと心の余裕が無くトラブルも多くなりやすい。地震での倒壊リスクがおおきい。木造で４０年越えたら建物の価値はゼロ。木造はシロアリのリスクもある。湿気にもよわい。国から強制再開発されるリスクがある。立ち退き料ははずむらしいが。確かに価格は安いですが避けたほうが無難です。特に火事への備えはするべきだ。予算の都合や通勤の都合で木造住宅密集地に住む場合には消火器や火災警報器を購入しておく。消火器が高い又は詰め替えが面倒ならせめてポリタンクに水を汲んでおく事は必須だ。

■同じ価格帯なら
安いマンションの高い部屋より、高級マンションの安い部屋がいい。区分所有法で高級マンションの狭い部屋は安い管理費と積立金で高級マンションのサービスが受けられる。安いマンションの高い部屋だと老朽化した安いマンションの管理費と修繕費を率先して払う事になる。メリットは自分より生活レベルの低い人々に囲まれての優越感くらい。それより富裕層に囲まれての末席の方がお得。

■住宅費
一戸建ては修繕費全額負担。マンションは管理費と修繕積立金。一概にどっちがいいとはいえず物件次第。これは当人の生活スタイルに合ったものが良い。

■花形タワーマンションは未知数
容積率緩和で近年急激に増えたタワーマンション。つまり古いタワーマンションってのが存在しない。老朽化によりどのような不具合が起きるのかは全く未知数である。予測としては大規模修繕とかが大変そう。（お金がかかる）もしかしたらすべて想定内で問題なしなのかもしれない。

■治安は大事
泥棒がいない様な田舎に住むのが一番だが、仕事の都合上都市部に住むしかない。人が集まればトラブルが増えて治安も悪化。訪問販売も増える。ホームレスが沢山いるエリアなら財布落としたらまず戻ってこないだろう。居酒屋が多ければ喧嘩に巻き込まれるリスクもある。道が狭ければ人とぶつかるリスクが増える。住むなら、エントランスカメラ、防犯カメラ、がついた物件にするべき。

■足
駐車場、駐輪場は十分に空きがあるのか？購入か賃貸か？自転車置場は置場所がちゃんと決まっているタイプでないとトラブルの元。自動車は平地だと出し入れ便利だが盗難にあいやすい。上下式だと上は出し入れ不便だが盗難にあいにくい。下は出し入れ便利だが盗難にあいやすい。上から油が落ちてくる。

■食
食は毎日の事なので近くに安いスーパや外食店がある事。

■基地外
同じ棟や近所に基地外がいない事。何度も物件周囲を視察すると見えてくる場合がある。基地外は基本無視、正論は通用しません。被害にあったら警察に相談。証拠写真があれば通報しましょう。ほっとけば基地外は抹殺されます。

■一戸建かマンションか？
一般的に以下の様な感じ（勿論例外はありますよ）

	一戸建（物件による）	マンション(棟による)
管理費	なし（見えていないだけ。）. 防犯設備代は自己負担防火設備代は自己負担自治会費（町内会費）公園掃除などの労働奉仕自宅点検などの労働作業雪かき労働奉仕火災保険、漏水保険代。木やアンテナが倒れたら賠償責任がある。 ⇒全て自己責任	あり（床面積に比例して払う。）防犯防火サービスが受けられる。火災、漏水保険に加入済み。労働作業は管理会社が代行。地震で倒壊すると再建が難しい。 ⇒;楽で安全
修繕積立金	なし（見えていないだけ。）. 突然数百万の修繕費が発生！特に木造建築は劣化が早い。	あり（床面積に比例して払う。）修繕計画を総会で決める。
駐車場	無料、空場所があれば自由につくれる。お金かければシャッターつけれる。	お金を払って借りる。(高い) 防犯カメラが付いている。
自動二輪車	無料、空いている場所に置ける。盗難にあいやすい。お金かければシャッターつけれる。	お金を払って借りる。(そこそこ）防犯カメラが付いている。
自転車	無料、空いている場所に置ける。盗難にあいやすい。お金かければシャッターつけれる。	お金を払って借りる。（安い）防犯カメラが付いている。置き場所きまってないとトラブルの元。
近所付合	すごく大変	挨拶交わす程度ワンルームなら皆無！
空家時	ホームレスが住み着くリスク有り。空き巣に入られるリスク有り。荒らされるリスク有り。火災（放火も含む）リスク有り。	管理会社が管理してくれるので安心。
隣人への気使い	煩くできる。	煩くできない。
リホーム	完全に自由建変えも自由。	占有部はほぼ自由。管理組合に届出が必要。全体の建変えは合意制。
固定資産税	土地の税金が高い。更地にすると６倍に（2015年現行）建物もそこそこ高い。増築や建変えで税金発生。	土地部分は共有なので安い。建物は鉄筋ＳＲＣで高い。トータルでは安い。
ゴミだし	地域のルールに従う。	マンションに一時保管場所があれば自由。管理会社がまとめてゴミ出し。
押売勧誘対策	木ドア１枚で対策が弱い。民法130条の不退去法によりお帰りいただく。（拒否時は警察へ助けを求める）	共用エントリーで撃退。侵入されても鉄ドアで撃退。防犯カメラ、インターホンカメラで録画。民法130条の不退去法によりお帰りいただく。
水道	水道管直結なのでまあまあ	タンクに貯めて再分配なのでまずい。
老朽化問題	放置なら木造で４０年木造の法隆寺は１０００年以上（莫大な国費投入）	管理状態よければ１００年以上放置なら鉄筋コンクリート　６０年鉄筋鉄骨ＳＲＣ　８０年１００年マンションもあり。
ペット	自由	原則禁止（特例物件を除く）
安全	強盗に狙われやすい高齢者の一人暮らしは特に危ない。放火されやすい。	セキュリティーが高く強盗に狙われにくい。放火されにくい。
ケーブルテレビ	高価な外装工事も自己負担解約するとテレビが見られなくなる。	未契約でも無料放送は見られる。解約しても無料放送は見られる。
ステータス	一般的に高いといわれる。（ボロ家～豪邸まで様々）	一般的に低いと言われる。（アパート～億ションまで様々）
漏水事故	加害者になる事はない	壁の裏側で漏水が発生して、ある日突然加害者になるリスクあり。対策：賠償保険の加入、床下点検口の設置

■何処の階がいい。

高層階（最上階含む）（１２階以上）

長所
ステータス「生活レベルが高いんだ」。眺めがいい。最上階より３階分下階なら防犯最強。売却がしやすい。（日本では現在の所、高層階が人気）。

短所
最上階は防犯弱い。（屋上から泥棒に侵入される）（３０階とかなら大丈夫だけど）。夏場は建物すべての熱がこもりサウナ状態に（最上階は日光熱もプラス）。火事に弱い。（下の階からの出火でまき沿いに、逃げられない）。アプローチ悪すぎ、エレベータがとまったら陸の孤島で孤立する。（超高級物件なら専用エレベータや自家発電式非常エレベータがあるらしい）。地震の揺れが増幅され室内がメチャメチャになる。大地震で倒壊したら即死。水圧が低い。ガス圧も低い。建築上、上の階程壁が薄く天井が低い。最上階は共同排気管が近くにあり悪臭がある（超高級物件なら対策あり）。落ちたら死ぬ（子供の落下事故はたえない）。物を落としたら殺人犯傷害罪になる。飛んでいった洗濯物はあきらめるしかない。風が強い（窓を空けられなければ折角の眺めも意味無し、室内からは空しか見えない）。貿易センタービルみたいに飛行機が神風攻撃してくるかも。携帯電話の電波状態が悪い。

考察
日本でステータスを気にする人向け！「おおスゲーと言ってもらえる」。但し日本以外では最上階は屋根裏部屋と呼ばれ貧乏人がすむ場所で、金持ちは１階に住みます。日本の常識は世界の常識とかなりずれてますね。

中層階（４階～１１階）（最上階が１２階以上物件）

長所
防犯に強い（屋上と地面からの中間点だから）。

長短なし
火事も中。眺めも中。携帯電話の電波はそこそこ繋がる。安く買える長所がある。売れ残りなら割引物件が出やすい。売却時は短所に。

短所
アプローチ悪いエレベータ止まったら最悪（４階以上）エレベータ来ない攻撃あり。物を落としたら殺人犯傷害罪になる。飛んでいった洗濯物は回収困難。売却が難しい。（一番最後まで売れ残る、アプローチ、眺めなどの、と売りがない）

大地震で最初に潰れる。（揺れると一番付加がかかる為）

考察
安く高いマンションを買いたい人向け。大地震なんて毎日くるもんじゃない。多分大丈夫！

低層階（２階～３階）（最上階が４階以上物件）

長所
アプローチがいい。エレベータ点検中でも平気。深夜に見知らぬ人とエレベータにのる必要ない。建築上、下の階程壁が厚く天井が高い。防犯はそこそこ、１階よりはずっといい。水圧が高い。床からの加圧式なら水源に近い、屋上タンク式なら落下距離が長い。携帯電話の電波状態が一番いいのはこの階層。売却は高層階の次にしやすい。そこそこの防犯とアプローチの良さが売りである。

短所
眺めが悪い。飛んでいった洗濯物は回収困難。

考察
ステータスを全く気にせず実用のみならこの階層が一番いい。

１階（駐車場とかで居住空間がない場合もあるけど）

長所
アプローチがよすぎる。（エレベータを全く必要としない）（管理費が割安な場合もある）。専用庭がある。（上階からの落下物には注意）。火事に強い。（上の階の火事は対岸の火事、一番に逃げられる）。室内でドンドン走り回っても苦情が来ない。大地に足を着いている。天井が高く壁も非常に厚い。水圧が高い。床からの加圧式なら水源に近い、屋上タンク式なら落下距離が長い。物を落としても平気、洗濯物や布団落ちても確実に回収可能。携帯電話の電波は普通につながる。高級自転車の室内持込保管も楽。バイクも室内保管できる。

短所
防犯に非常に弱い。（泥棒からすれば入りやすく逃げやすい）←★これが一番嫌われる。湿気が溜まる。大地震で中層階同様に潰れやすい。眺めが悪い。それどころか覗かれてしまう。住居としての売却は難しい。（日本では一番不人気）。

考察
長所を生かし、短所を逆手に取って、店舗が入っている場合が多い。防犯はシャッターでカバー。店舗ならアプローチが命、それに覗かれて欲しいからね。

◆タワマン（１２階以上）は買ったら損する。（私見だよ）

１１階以下が１つの境目（厳密には高さできまるから１戸の天上が高くて１０階の高級物件もある）
１１階建てのマンションって多いよね。これには理由があるんだ。

１１階以下だと、足場が組める。１１階を越えるとゴンドラでの作業となる。作業効率は１／６、つまりおなじ壁の修繕でも職人さんの人件費は６倍となる。さらに人件費がたかいレベルの高いとび職を使う事になる。つまり、同じ修繕でも６倍を超える（多分１０倍位と予測）費用がかかる。正確には階数ではなく高さで決まるんだ。詰め込み１３階～１５階なんてのもある。詰め込まれているから１戸あたりの住宅費の負担は軽くなるが天上は低くなる。または天井裏が薄く騒音が伝わりやすくなる。

梯子車が届くのは１１階が限度。それも大型で最高スペックの梯子車での場合。日本によくある小型の梯子車なら４階が限度だろうね。

１２階以上になると法的に満たさなければならない安全基準がかなり厳しくなる。つまり、これを満たすため修繕費が高額となる。

タワマンは高額である事がおおい。本当の大金持ちが住んでいればいいが、ローンで背伸びしている住民が多いと、管理費や修繕積み立て金の滞納がでてくる。当然、のこりの住民への負担が増えるわけだ。

修繕積み立て金は数年に一度更新されて値上げされるものである。古いタワマンの積み立て金を考えるだけで怖い。多分、通常マンションの家賃を余裕で超えてくる。

すでに超高層なので、戸数を増やしての建替えが困難である。

節税できなくする為に、まもなく高層階程固定資産税が高くなる。

戸数が多いので排水は法律で一度タンクに貯めてから少しづつ行わなければならない。つまり排水モーターの電気代がかかるし電源喪失するとタンクから逆流してしまう。

考察（私見ですよ）
以上より、本当の大金持ち（不労所得が億をこえている）以外はタワマンは買わない方がいい。

◆勘違いしてはいけない事

不動産屋「おめでとうございます。３５年ローンの銀行の審査が通りました。」殆どの客は「私の社会的地位能力なら返済が出来ると銀行が太鼓判をおしてくれた。」と大勘違いします。銀行は「この物件にこの金額の抵当権をつければ、任意売却、最悪でも競売で回収可能」と判断しただけです。銀行の裏傘下には取立てやという部隊が存在しますからね。言葉遣いは丁寧でも厳しい取立てですよ。不動産屋も「ローン組むような客はリピータにならないから」が本音。現金一括で出せる客には良くしとかないと次の商談きませんからね。

◆賃貸より買ったほうがお得！詐欺

不動産屋と銀行
「３５年ローンだと月々の返済が現在の御家賃より安いです。」「将来的にはあなたの物になるのですから購入したほうがお得ですよ」詐欺。確かに月々の返済は家賃より安い、嘘ではない。だから消費者センターや裁判所に相談しても詐欺罪にはなりません。詐欺ではないんです。だましでもない。ただ客があまりに無知だっただけ。本当に注意するべきは、住宅費が家賃より安いかである。

賃貸の場合
住宅費＝家賃

持家の場合
住宅費＝ローン返済額＋固定資産税＋管理費＋修繕費＋火災保険料　

殆どの場合、住宅費＞家賃　　なのである。住宅費が収入の３割を超えると余程の倹約家で無い限り破綻します。不動産屋はローン組むような客はリピータにならないから売りっぱなしの手数料で潤うし、銀行はローンの金利で潤います。お金の素人は３５年ローンを組んだ時点で一生お金持ちにはなれないでしょう。でも貴殿が経済に詳しく、安定的に住宅費＜貰う家賃　にして、家賃を貰う立場の投資物件をふやしているならどんどんとお金持ちになっていきますね。つまり銀行と不動産屋とＷｉｎＷｉｎの関係で潤います。これが出来る様になれば、カモからパートナーに昇格です。

◆バストイレ別と３点式バス

よく比較されるが、多数派の意見はバストイレ別がいいである。かなり圧倒的に。

実際にバストイレ別と３点式に５年以上住んでみた。小生の意見は３点式バスが絶対にいい。但し条件があり、便器の根元が防水ボンドで防水してあり、洗い場側に排水口があるタイプに限定する。
つまり、便器を丸洗いできる３点式バスユニットである事。便器を丸洗いできないタイプの３点式バスユニットは世の中の多数派意見の通り最悪である。

・便器丸洗いできるタイプの３点式バスユニットのメリット

①便器が熱湯や石鹸で丸洗いできる。トイレ掃除が楽。トイレ専用の清掃器具や洗剤を容易しないでいい。糞尿を便器から外しても簡単に洗いながせる。
⇒節約になる。
⇒トイレを綺麗にすると運気が上昇。簡単に綺麗にできる防水３点式は神。

②お風呂の残り湯で流せる。洗面器に最小の水をくんで流せる。給水タンクに給水する音をなくせる。
⇒節約になる。

③シャワーがウォシュレット。電気式みたいに電気をつかわないし故障もしない。
⇒節約になる。

④トイレットペーパーもいらなかったりする。シャワーで綺麗に拭いてタオルでふくだけでもいい。
⇒節約になる。

⑤換気扇が１台ですむ。１台でトイレと風呂場と洗面台を同時に換気。
⇒節約になる。

⑥上下水とも配管の構造が単純なので故障しにくいし、故障しても簡単安価に直せる。
⇒節約になる。

⑦清掃する壁と床と天上の総面積が狭いから掃除が楽。それもシャワーで丸洗いなのでかなり楽。
⇒節約になる。

⑧風呂中に便意がきても余裕。

⑨バストイレ洗面台の総面積を小さくできる。マンションは区分所有法により床面積で管理費と修繕積み立て金と固定資産税がきまるから面積が小さいほうが金銭的負担が小さい。
⇒節約になる。

⑩ルーズな客に賃貸にだしてもトイレを汚されにくい。

・便器丸洗いできるタイプの３点式バスユニットのデメリット

①お風呂の水を抜かないと、体を洗えないとよくいわれるが。対策⇒便器をバスチェアーとして使えば体を洗える。糞尿たれながら体を洗えるから身支度が短時間でおわる。専用にバスチェアーを買う必要もない。

②トイレットペーパーが湿る。
⇒これが最大の欠点、対策はトイレットペーパーホルダーを高い位置に移すか、ユニットの外に移す。

③だれかがお風呂をつかっていると、トイレがつかえない。
⇒1人暮らしならそんな事ないし、ファミリーでも１部屋に１つ３点式が欲しいところ。

④世のかなの多数派がバストイレ別志向なので、賃貸に出した際に客がつきにくい。世の中のステータスがバストイレ別の方が上らしい。

考察。

実際に両方使ってみれば分かりますよ。小生は絶対に便器が丸洗いできるタイプの３点式がいいですね。

◆持ち家か、賃貸か？

・持ち家のメリット

家賃を払わなくていいから得。
（但し３５年ローンでバカみたいに高い金利をはらっている場合は得とはいえない）
固定資産税がかかるが明らかに家賃よりやすい。

他人に貸して家賃収入がえられる。（但し迷惑な客がつくリスクはある）

ステータスらしい。（小生はどうでもいいけど）

・賃貸のメリット

会社員なら転勤はつきもの。転勤に対応できる。津波や豪雨で流されても、損害は大家もちなので次ぎの賃貸を探せばいい。（大家は家を持つというリスクをとって家賃を得ていると考える）

１ヶ月分の家賃を払えばいつでも契約解除して出て行ける。大家は６ヶ月前に警告で出て行ってもらえる。但し生活かかってるからトラブルになりやすく調停に難あり。

考察

自由業なら安全と清潔と騒音を満足する最小限の物件を所有するのが一番。無駄に高い物件は固定資産税や維持管理費（まとめて住宅費という）が高い。つまり負債が増える。最小の家を持つことで、国に払う固定資産税を最小に出来て、維持管理費も安くおさえられる。津波や豪雨や地震で崩壊しても被害が最小で済む。リスクは最小にリターンは大きくとるのが金持ち志向だぞ。

⇒つまり、車もこれからは所有からリース志向になると思ってる。所有していると、盗難やイタズラが心配だし、清掃も大変だし、車検や点検あるし、保険料もかかるし。